Отказ от ограничений ставок по ипотеке: какое жилье подорожает больше всего

​Эксперты прогнозируют новый виток цен на недвижимость в Казахстане, но лишь по отдельным сегментам.

Рынок недвижимости Казахстана, едва успевший оправиться от одного потрясения, немедленно столкнулся с другим. Очередной виток в эпопее с ипотекой на вторичное жилье получил неожиданное продолжение. На днях агентство по регулированию и развитию финансового рынка (АРРФР) и Национальный банк выпустили совместное постановление, которое кардинально меняет правила игры, анонсированные ранее.

Срок снижения предельной годовой эффективной ставки вознаграждения ( ГЭСВ ) по ипотечным займам переносится. Вместо 1 ноября 2025 года новой датой станет 1 июля 2026 года. Корреспондент inbusiness.kz разбирался, что означает эта временная передышка и как она отразится на ценах и доступности жилья.

Что произошло?

Рынок недвижимости лихорадило с 10 октября. После того как Нацбанк повысил базовую ставку до 18%, банки второго уровня начали массово сворачивать ипотечные программы на вторичное жилье. Причина была проста: грядущее снижение потолка ГЭСВ с 25% до 20% с 1 ноября делало такие займы экономически нерентабельными в условиях дорогого фондирования. Рынок, по сути, встал перед угрозой полной заморозки рыночных механизмов покупки жилья.

Однако 23 октября регуляторы внезапно меняют курс. В совместном заявлении они объявили о переносе этой нормы. В АРРФР объяснили, что решение о переносе нормы (то есть о сохранении "потолка" ГЭСВ на уровне 25% до 1 июля 2026 года) — это взвешенный подход, продиктованный макроэкономическими условиями.

В официальном комментарии ведомство выделило три ключевых фактора:

• Высокая базовая ставка. Регулятор признает, что при уровне базовой ставки 18% снижение ГЭСВ до 20% приведет к сокращению рыночных ипотечных программ.
• Разработка новой методики. Ведётся работа над принципиально новой методикой расчета ГЭСВ. Она будет учитывать "коэффициент покрытия залоговым обеспечением (Loan-to-Value, LTV)". Проще говоря, ставка будет зависеть от размера первоначального взноса. "Действующая единая норма ГЭСВ не отражает различий в уровне кредитного риска", — пояснили в агентстве.
• Развитие новых продуктов. Регуляторы работают над расширением возможностей для БВУ по внедрению новых ипотечных продуктов. В частности, обсуждается предоставление всем банкам права "привлекать средства вкладчиков по модели жилищных строительных сбережений".

Таким образом, регуляторы дали банкам время на адаптацию, а себе — на внедрение более гибкой риск-ориентированной системы.

Шум, паника и реальность: мнения экспертов

Как отреагировал рынок на эти двухнедельные "качели" и что означает "откат" регуляторов? Мы обратились за комментариями к независимым экспертам.

По мнению международного эксперта рынка инвестиций и недвижимости Льва Тетина, краткосрочная приостановка ипотек банками не охладила рынок, а, наоборот, спровоцировала нервозность.

"Смотрите, давайте немножко, с другой стороны, проанализируем текущую ситуацию. Мы, как потребители, довольно чутко реагируем на любые изменения. Соответственно, если нам, как потребителям, сказали, что ипотека не выдается, мы начинаем активизироваться в поиске квартир и, возможно, искать возможность, чтобы всё-таки успеть в последний вагон. Такого рода резкие изменения на рынке, они не приводят к охлаждению... Все это формирует нервозность, неопределенность, и потребитель реагирует всегда одним и тем же образом. Быстрее пытаются "приземлить" свои деньги, быстрее пытаются, повторюсь, заскочить в последний вагон и купить квадратные метры".

Эксперт подчеркивает, что вся эта ситуация с ГЭСВ — лишь "незначительный фактор", который будоражит рынок. На цены, по его словам, влияют куда более весомые вещи: ужесточение требований к долевому строительству с 1 сентября, новый Налоговый кодекс и рост курса доллара, к которому привязана себестоимость 50% стройматериалов.

Его прогноз по ценам остается восходящим.

"Год мы закончим в диапазоне 14-15% в плюс. Следующий год мы можем увидеть прирост стоимости квадратного метра плюс 15-20%".

Более того, Тетин считает ажиотаж вокруг "вторички" в БВУ информационным шумом, не отражающим реальную картину. Он напоминает, что покупка через банки второго уровня на "вторичку" – это достаточно небольшой процент рынка, всего лишь 2% от общего рынка.

Главный совет эксперта покупателям — не поддаваться панике, а трезво оценивать свои возможности, не влезая в "ипотечную петлю", если доходы не позволяют стабильно обслуживать долг 10-15 лет.

Финансист Султан Елемесов воспринял новость о переносе сроков как ожидаемую и логичную.

"Вот и вышла новость, которую я ждал. Предельную ставку по ипотеке с 25% до 20% не будут пока понижать. Получается, перенесли это на 1 июля 2026 года. Ну и, как вы поняли, никто не собирается убивать рынок недвижимости Казахстана, поэтому предельную ставку по ипотеке не стали снижать с 25% до 20%. Соответственно, банки сейчас запускают опять, по новой продукты. И это говорит о том, что вот этого обвала цен на вторичку, который многие ждали, и писали, и говорили, не будет, понятное дело".

В то же время финансист не ожидает и бурного роста цен, указывая на снижение реальной покупательской способности населения из-за инфляции. По его мнению, ажиотажный спрос, вызванный паникой, — временное явление.

"Нельзя сказать, что ипотека стала какой-то супердоступной. Покупательская способность населения снижается, в том числе и из-за инфляции, поэтому я думаю, что ждать какого-то бешеного роста цен на недвижимость тоже не имеет смысла. Да, я в курсе, что цены уже выросли, их кто-то поднял. Понятное дело, что на вот этом ажиотаже все равно многие пытаются свои какие-то сливки снять, это нормальное явление, но я считаю, что в долгосроке, там, в перспективе в год, те, кто всё-таки смог себя немножко успокоить, не залезть вот в эту всю бучу, он где-то, возможно, купит недвижимость более выгодно через какое-то время", — подытоживает он.

В сухом остатке: регуляторы нажали на "паузу", предотвратив шоковое схлопывание рыночной ипотеки на "вторичку". Банки (тот же Halyk Bank уже анонсировал возврат программ) получили возможность работать в прежних условиях, хотя и с более высокими, чем раньше, ставками, отражающими стоимость денег в экономике. Обвала цен, которого так ждали одни и боялись другие, не предвидится. Однако ипотечная эпопея в Казахстане далека от завершения — теперь все внимание будет приковано к разработке новой методики расчета ГЭСВ на основе LTV.