Как изменятся цены на жилье осенью в Алматы

АСТАНА. КАЗИНФОРМ – Алматы по праву считается одним из самых дорогих городов Казахстане в плане цен на жилье. О том, почему так сложилось и ожидается ли повышение цен на квартиры, корреспондент МИА «Казинформ» побеседовал с международным экспертом по недвижимости и генеральным директором консалтинговой компании «Tetin» Львом Тетиным.

Согласно приведенным экспертом данным, на 1 июня текущего года численность Алматы превысила 2,2 млн человек.

«На сегодняшний день это самый крупный мегаполис нашей страны. Отсюда все вытекающие последствия. Первое – рост миграции с регионов Казахстана в Алматы составляет на сегодня от 30 до 40 тысяч человек в год. Конечно, в этом плане рекорд держит Астана: в год от 50 до 60 тысяч человек в год, тем не менее Алматы набирает обороты. Это, в свою очередь, приводит к подкреплению спроса квадратного метра, и мы видим серьёзный контроль со стороны исполнительных органов власти на точечную застройку. С одной стороны, это хорошо – не возникают новые жилые комплексы в центре города или в тех местах, доставляют дискомфорт», — говорит Лев Тетин.

С другой стороны, по его словам, это приводит к тому, что стоимость квадратного метра в центральных районах Алматы ещё больше растёт. Средняя динамика роста составляет 12%-15% в год.

«Помимо этого, мы видим активное формирование так называемых «человейников» — так как в центре строить нельзя, застройщики пошли осваивать окраины. Это приводит к формированию не очень благоприятной среды, так называемые «гетто», формат эконом жилья. Нужно более взвешенно подходить к плотности застройки, к развитию инфраструктуры новых районов. Потому что большой минус такой застройки в том, что она не сопровождается развитием социально ориентированных объектов, таких как садики, поликлиники, школы и прочие инфраструктурные вещи, которые действительно нужны», — подчеркнул спикер.

Он отметил, что объём ввода в 2021 году был рекордным не только для столицы, но и для Алматы – 2,6 млн квадратных метров, что является своеобразным рекордом для Южной столицы.

«В 2022 году зафиксировано падение – введено 1,7 млн квадратных метров. Но в силу того, что мы видим миграцию в Алматы столичных застройщиков, а также из других регионов, стоимость квадратного метра в этом городе на сегодня самая высокая. По Казахстану. Если взять средний показатель, то на сегодня стоимость квадратного метра на уровне 700 тысяч тенге. Помимо этого, самые дорогие объекты, стоимость квадратного метра в которых превышает 2,5 млн тенге, также находятся в Алматы. Это связано с тем, что во-первых, Алматы всегда был логистическим хабом и финансовым центром, с наиболее активной бизнес-прослойкой общества», — уточнил Л. Тетин.

Именно, в связи с этим, по его мнению, целевая аудитория, которая готова платить столько средств за квадрат, находится как раз в этом мегаполисе.

«Во-вторых, к удорожанию себестоимости приводит и сейсмическая активность земли. То есть, различные инженерные решения, материалоемкость квадратного метра, больший расход арматуры, определенные конструктивные особенности зданий – все это также приводит к таким ценам. Если сравнивать с Астаной, то как правило строительство одного квадратного метра в Алматы обходится примерно на 25%-30% дороже. Продолжая сравнение, средняя цена в Астане составляет 380 тысяч тенге за квадрат, а в Алматы – 700 тысяч. Это как раз и будет та самая разница», — объяснил международный эксперт.

Между тем, уточняет он, здесь нужно учитывать и определенные риски, потому что существуют зоны разломов, есть определенные сложности с высотным строительством.

Поэтому, потребителю в Алматы важно быть ещё более требовательным и профессиональным в вопросе покупки квадратного метра, и анализировать ещё больше информации, перед тем, как купить квартиру.

«Вернемся к объёму ввода жилья: по данным за первое полугодие 2023 года Алматы показывает очень хорошую динамику. За первое полугодие введено уже 1,2 млн квадратных метров. А это на 42% выше показателей предыдущего года. Я могу сделать предварительные выводы о том, что в этом году в Алматы будет поставлен новый рекорд по объёму ввода жилья – наибольший объём вводится всегда к концу года. И мы с вами можем увидеть 3 млн квадратных метров нового жилья в Алматы. Потенциально, по показателям ввода жилья в этом году Астана и Алматы могут сравняться. Это будет первый прецедент за весь период независимости Казахстана», — заявил Л. Тетин.

Согласно его прогнозу, в обоих городах будет введено около 3 млн квадратов, мы видим серьёзную динамику.

«Южная столица пытается перехватить пальму первенства по объёму ввода жилья и стоимости квадратного метра, а также соответственно по объёму продаж. Тренд, который мы наблюдаем ещё с периода проведения ЭКСПО в Казахстане, это то, что объём ввода практически равен потенциальному спросу в Алматы. Алматы за несколько лет начинает отвоевывать позиции, за счёт собственных ресурсов активно развивая свой город», — добавил эксперт.

Что касается самих квадратных метров, здесь, по словам спикера, много особенностей из-за того, что город большой и занимает большую площадь, формируя определенные плюсы и минусы. На сегодня потребителю купить квадратный метр в Алматы становится ещё более сложно, потому что помимо дороговизны и сейсмических особенностей города, добавляется отсутствие ипотечных эффективных инструментов.

«Здесь надо отметить, что рынок ипотеки у нас монопольный, коммерческой ипотеки, как таковой, к сожалению, в Казахстане нет. Если мы посмотрим, сколько потенциальных сделок по недвижимости совершено в стране с помощью ипотеки, мы увидим цифру 35%-38% по итогам прошлого года. Для сравнения, в России этот показатель составляет 75%-78%, Европа – до 80%. Этот сектор довольно перспективен, вопрос только в наличии коммерческих продуктов. Не дешевых денег, которые государство вкачивает через ипотечные программы, а именно коммерческих проектов. Но в силу существующей экономической ситуации в мире, думаю, что какие-то взвешенные коммерческие продукты мы в ближайшие пару лет не увидим», — прогнозирует он.

Прогноз по ценам: цены продолжат расти, и динамика роста цен будет в диапазоне 12%-15% в год.

«До конца года мы увидим прирост в 12%, а в следующем году сохранится примерно такая же динамика. Оснований для снижения стоимости квадратного метра нет. Если посмотреть структуру сделок – кто же покупает эти квадратные метры – то мы увидим, что 40%-45% сделок совершается региональными покупателями», — объяснил Л. Тетин.

В Астане, по его словам, ситуация аналогичная – здесь спрос подпитывают регионы.

«Можно даже увидеть некую ментальную особенность, когда северные регионы стремятся переехать в Астану. Южные и западные регионы видят центром миграцию Алматы. Процессы урбанизации охватывают не только нашу республику, но и всю планету. Потому к 2030 году концентрация населения будет составлять 70% на 30% в соотношении город/село. Казахстан здесь не исключение – к мегаполисам подтягиваются люди с других регионов, за счёт чего мегаполисы имеют свою точку подпитки, в том числе и финансовую», — заключил Л. Тетин.